부동산 경매 입문 2단계 - 임장

 

📌 경매 입문 2단계 – 인터넷만 믿지 마세요, 직접 걸어보세요

부동산 경매에서 사진과 서류만 보고 판단하는 건 매우 위험한 접근입니다. 특히 경매 물건은 상태가 불확실하거나 점유 중인 경우가 많기 때문에, 반드시 직접 현장에 방문해 임장을 진행해야 합니다.

부동산 경매2단계 - 임장

🔍 왜 직접 가야 할까?

인터넷으로 보는 정보는 한계가 있습니다. 깨끗해 보이는 사진도 실제로는 누수가 있거나, 접근이 어려운 구조일 수도 있습니다. 반대로 허름해 보여도 입지가 훌륭한 경우도 있죠.

“내가 살 집도 아닌데 왜 가야 하냐고요?”
아니죠. 내가 내 돈으로 사는 물건입니다. 제대로 보고 판단하지 않으면, 리스크는 오롯이 나의 몫입니다.

🎯 임장(현장 답사) 시 반드시 확인할 항목

• 건물 외관 상태: 균열, 누수, 도색 상태 등
• 접근성: 도로 폭, 대중교통, 주차 공간
• 주변 환경: 상권, 학군, 소음, 치안
• 점유 여부: 사람이 살고 있는지, 출입문 상태나 방범창 등으로 판단

📌 실전 팁

• 낮과 밤 모두 방문: 낮에는 상권, 밤에는 조도 및 치안 상태 확인
• 근처 부동산 방문: 주변 시세, 거래 사례, 공실률 등 정보 수집
• 주변 주민과의 짧은 대화: 실제 거주 환경이나 위험 요소를 파악하는 데 도움이 됩니다

🧭 답사 루트 예시

1. 출발 전 위성지도 및 스트리트뷰로 예상 경로 파악
2. 현장 도착 후 건물 외관 및 골목길 확인
3. 근처 부동산 1~2곳 방문해 시세 질문
4. 근린시설 및 생활편의시설 도보 확인
5. 밤에 다시 방문해 조도, 유흥시설, 치안 체크

🧰 현장 실사 체크리스트

체크 항목	확인 여부
건물 외벽 상태 (균열, 페인트 등)	[ ]
도로 접근성 및 골목 폭	[ ]
야간 조도 및 방범 상태	[ ]
주변 생활 인프라 (마트, 병원 등)	[ ]
현장 방문 시간: 낮 / 밤	[ ] / [ ]

💬 마무리

현장 실사는 ‘눈’보다 ‘발’이 중요한 단계입니다. 직접 다녀오면 확신이 생기고, 문제점을 사전에 걸러낼 수 있습니다. 발품은 결국 시간과 돈을 절약하는 최고의 투자입니다.

다음 편에서는 드디어 입찰에 참여하는 방법을 알려드릴게요. 법원에 처음 가는 분이라면 꼭 알아야 할 꿀팁