지분형 모기지 제도 분석 – 영국 실패 사례와 한국 정부의 대응 전략
지분형 모기지(shared equity mortgage)는 주택을 구매할 때 전체 비용을 혼자 부담하지 않고, 일부만 소유하고 나머지 지분은 정부나 공공기관이 보유하는 제도입니다.
쉽게 말해, “내가 집의 60%만 내고, 나머지 40%는 정부가 대신 사준다. 다만 그 지분만큼은 내 것이 아니다.” 라는 구조입니다.
이 제도는 집값 상승과 대출 규제라는 이중고 속에서 무주택자, 특히 청년층이나 신혼부부에게 내 집 마련의 기회를 주기 위해 고안되었습니다. 정부는 LH(한국토지주택공사) 등을 통해 2023~2024년부터 시범사업을 추진해왔습니다.
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| 지분형 모기지 |
왜 지분형 모기지가 등장했나?
최근 몇 년간 부동산 시장은 '금융 접근성'이 사라진 상황으로 바뀌었습니다. 집값은 빠르게 오르고, 금리도 올라 대출 자체가 어려워졌습니다. 여기에 DSR 규제가 더해지며 대출 한도는 줄고, 무주택자의 내 집 마련은 점점 더 멀어졌습니다.
정부는 이런 상황에서 다음 세대를 위한 해법으로 지분형 모기지를 제안한 것입니다. 개인이 전체 가격의 60~80%만 부담하고 나머지는 공공기관이 함께 소유하는 구조로, 실질적으로는 금융 부담 분담형 정책이라 할 수 있습니다.
주요 구조 및 방식
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 대상 주택 | 정부가 지정한 신축 공공주택 (3기 신도시 등) |
| 공급 주체 | LH, SH 등 공공기관 |
| 지분 보유 구조 | 개인 60~80%, 공공기관 20~40% |
| 자금 조달 방식 | 개인은 대출 또는 자기자금, 공공은 투자 형식으로 참여 |
| 매각 시 처리 | 수익 및 손실을 지분 비율에 따라 공유 |
| 소유권 및 등기 | 공동명의 등기 (개인 + 공공기관) |
어떤 점이 유리할까?
- 초기 비용 부담 완화 – 전체가 아닌 일부 지분만 부담하면 진입장벽이 낮아짐
- 무주택자 중심 정책 – 생애최초 구입자, 청년, 신혼부부에게 우선 공급
- 대출 규제 회피 가능성 – 본인 지분만큼만 대출을 받기 때문에 DSR 적용이 유리
- 지분 환매 가능성 – 시간이 지나면 공공 지분을 되사와 100% 소유 전환 가능
주의할 점
- 완전한 내 집이 아니다 – 공동 소유 구조이기 때문에 소유권과 처분권에 제약
- 전매 제한 가능성 – 5~10년간 매각이 제한될 수 있음
- 지분 수익도 공유 – 주택 가격이 오르더라도 상승분을 공공기관과 나눔
- 대출 한도 영향 – 전체 대출은 DSR에 반영되어 추가 대출에 제약
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| 지분형 모기지 |
영국의 실패 사례 – Help to Buy
영국은 2013년부터 'Help to Buy'라는 지분형 모기지 제도를 운영했습니다. 정부가 주택 지분 일부를 보유하고, 매각 시 수익을 공유하는 방식이었지만, 2023년을 끝으로 폐지되었습니다.
실패 이유
| 원인 | 설명 |
|---|---|
| 집값 상승 부채질 | 정부 자금 유입 → 수요 폭등 → 주택가격 더 오름 |
| 심리적 저항 | “내 집인데 왜 정부가 이익을 가져가나?”는 인식 확산 |
| 처분의 복잡함 | 정부 승인, 정산 절차 등으로 매도 과정이 복잡함 |
| 형평성 논란 | 일부 지역·계층에 혜택 집중 → 정책 불신 초래 |
한국형 지분형 모기지, 같은 길을 걷게 될까?
한국도 유사한 구조를 택하고 있습니다. 공공기관이 일정 지분을 보유하고, 매도 시 이익·손실을 공유하는 방식이지만, 국민 정서나 시장 반응은 여전히 회의적입니다.
우려되는 점
- 심리적 소유권 충돌 – \"내가 산 집인데 손해까지 정부와 나눠야 하나?\"
- 공동등기에 대한 불편 – 공공이 주인이라는 인식, 복잡한 매각 절차
- 집값 정체기 리스크 – 상승장이 아닌 경우 실익이 적거나 손해 발생
- 시장 왜곡 가능성 – 일부 단지만 지분형 공급 시 시세 혼선
그렇다면 왜 다시 추진하나?
정부는 이러한 리스크를 인지하면서도 현실적인 주택금융 대안으로 지분형 모기지를 재설계하고 있습니다.
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| mortgage |
한국형 차별화 전략
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 공급 대상 명확화 | 청년·신혼부부·무주택자 중심, 형평성 보완 |
| 지분 구조 다양화 | 30~50% 내 지분 선택 가능 |
| 환매 시스템 도입 | 여건이 되면 공공 지분을 되사올 수 있음 |
| 계약 간소화 | 디지털 등기 및 전자 계약 절차 추진 |
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| mortgage |
결론 – 정책은 구조가 아니라 신뢰로 완성된다
지분형 모기지는 내 집 마련의 새로운 사다리가 될 수 있습니다. 하지만 국민 정서와 제도 설계, 시장 현실이 조화를 이루지 못한다면 실패한 해외 사례를 되풀이할 수 있습니다.
“공공이 손을 내밀었지만, 국민이 손을 잡지 않으면 정책은 잉크로 남습니다.
제도의 성패는 금융 설계가 아니라 공동 신뢰를 얼마나 구축하느냐에 있습니다.”
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